Tapuda işlem yapacaklarda aranan şartlar nelerdir?

Reşit ve mümeyyiz olacak, akıl hastası olmayacak, sarhoş olmayacak.

 Ticaret şirketleri nasıl gayrımenkul edinebilir veya mevcut gayrımenkullerini satabilirler?

Sözleşmelerinde bu yolda hüküm bulunacak. Bağlı olduğu Ticaret Sicil Müdürlüğü'nden "belge" alınacak. İmza sirküleri aslı tapuya ibraz edilecektir.

 Dernekler mülk edinebilir mi?

Amaç ve faaliyetleri çerçevesinde (tüzüğünde bu yolda hüküm varsa) merkez veya şubelerinin bulunduğu yerin en büyük mülki amirinden alacakları belge ile birlikte tapuya müracaatla gayrımenkul alıp satabilirler. Tapuya ayrıca genel kurulun bu yoldaki yetki belgesi de eklenecektir.

 Yabancılar Türkiye'de mülk edinebilir mi?

Yasal olarak yabancılar Türkiye'de mülk sahibi olabilirler.

  Mütekabiliyet ( karşılıklılık) ne demektir?

Gayrımenkul alacak yabancı ülke vatandaşının kendi ülkesi de Türkleri gayrımenkul sahibi yapıyorsa, aynı hakkı o yabancı ülkenin vatandaşlarına da tanıma demektir.

 Yabancıların Türkiye'de mülk sahibi olmasının kanuni sınırlar nelerdir?

Yabancılar Türkiye'de, köylerde (tatil köyleri hariç) ve askeri yasak bölgelerde mülk edinemezler.

 Yabancı tüzel kişilere Türkiye'de mülk edinme hakkını tanıyan yasalar hangileridir?

Turizmi Teşvik Kanunu

Bankalar Kanunu

Yabancı Sermayeyi Teşvik Kanunu

Doğrudan Yabancı Yatırım Kanunu

 Tapuda gayrımenkul satışında gerekli belgeler nelerdir?

Tapuda 2 adet vesikalık fotoğraf, vekaleten satışlarda vekaletname, fotoğraflı nüfus cüzdanı, şirketlerde belge ve imza sirküleri.

 Tapuda gayrımenkul satışında tapu memuruna sunulması gereken bilgiler nelerdir?

Satış bedeli, alıcının ismi veya ticaret ünvanı, satış ipotekli ise ipotek miktarı.

 Bir gayrımenkulün tapu dairesi dışında satışı mümkün müdür?

Tapuya kayıtlı bir gayrımenkulün alım ve satımları sadece tapu dairesinde resmi senet
düzenlemesi ve tapuya tecilli sureti ile yapılabilir.

 Noterde gayrımenkul satışı yapılabilir mi?

Hayır yapılamaz. Noterde gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

 Satış vaadi sözleşmesinin özelliği nedir?

Noterde özel bir şekle tabi olarak yapılan "gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi" tapuya şerh
verilerek, ileride yapılması kararlaştırılan satış teminat altına alınabilir.

 Gayrimenkulün asgari beyan değeri nedir?

İlgili belediyelerce her dört yılda bir tespit edilen, belediye sınırları içindeki gayrımenkullerin
birim değeri üzerinden hesaplanan değerdir.

 Asgari beyan değerinin önemi nedir?

Asgari beyan değeri iki noktada önemlidir.

a-) Emlak beyannamesi, asgari beyan değerinin altında düzenlenemez.

b-) Gayrımenkul alım satımlarında asgari beyan değerinin altında bir değer gösterilerek satış
yapılamaz.

 Bağış yapıldığında satıştan farlı bir harç ödenir mi?

Evet, bağışta durum farklıdır. Bağışta, bağışı kabul edenden binde 36 oranında harç alınır.
Ancak bu durumda veraset ve intikal vergisi de söz konusu olacağından, veraset vergi
dairesince de ayrıca veraset ve intikal vergisi tahakkuk ettirilir.

Tapuda vekaleten işlem yapılabilir mi?

Evet, vekaletnamenin özel bir şekli olan "düzenleme şeklinde vekaletname" vermek sureti ile
vekaleten her tür muamele yapılabilir.

Gayrımenkul tabiri neleri kapsar?

Medeni Kanuna göre,
a-) Arazi,
b-) Tapu siciline müstakil ve daimi olmak üzere ayrıca kaydedilen haklar,
c-) Madenleri kapsar.
d-) Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bağımsız bölümü kapsar.

 Bir binada kat mülkiyeti tesisi zorunlu mudur?

Hayır zorunlu değildir. Malikler isterlerse ortak mülkiyet esasları dahilinde kullanırlar.
İsterlerse kat mülkiyeti tesis ederler.

 Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde şekil şartı aranır mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, karma bir sözleşmedir. İçinde "gayrımenkul satış vaadi" de
bulunur. Gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi şekle bağlı olduğundan bu nedenle noterde
"düzenleme şeklinde" yapılması gerekir.

 İnşa halindeki bir binadan daire alırken nasıl bir muamele yapılmalı?

İnşaatı süren bir binadan daire alırken "kat irtifak tapusu" ile daire alınmalıdır.

 Yönetim planının önemi nedir?

Apartman yönetiminin temel kurallarını içerir. Kanunlara aykırı olmamak kaydı ile apartman
yönetimindeki esasları belirler. Yönetim planı bir hukukçu tarafından her binanın özelliğine
göre hazırlanmalıdır.

 Emlak alım/satımında harç oranı ne kadardır?

Emlak alım satımında alıcı ve satıcı ayrı ayrı emlakın emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere satış fiyatı üzerinden yüzde 1.5 (binde onbeş) alım satım harcı öderler.

 Emlak alım/satım harcı ne zaman nereye ödenir?

Emlak alım satım harcı, tapu işleminden önce ilgili tapunun bulunduğu bölgedeki TC Ziraat
ve Vakıf Bankası şubesine ödenir.

 Emlak alım/satım harcının muafiyet hali var mıdır?

Yeni inşa edilen ve 150 m2 (net) büyük olmayan olmayan konutlar alım/satım harcından
muaftır.

 Kat karşılığı arsa payı devrinde alım-satım harcı var mıdır?

Evet normal alım satımda olduğu gibi emlak vergisi beyan değerinden az olmamak koşulu ile
devir eden de alan da yüzde 1.5  ( binde onbeş ) oranında tapu harcı öderler.

 Bağışın tapu harcı var mıdır?
Bağışlanan taşınmaz malın beyan edilen değerinden (diğer yıllarda bir önceki senenin emlak vergisi değerine her yıl Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı uygulanarak bulunacak değerden) az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden Binde 54 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir.

 Ölünceye kadar bakma akdinde tapu harcı ne kadardır?

Taşınmaz malların ölünceye kadar bakma akdine dayanarak devir ve iktisabında, taşınmaz malın  genel beyan döneminde beyan edilen değerinden  az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden, bakım borçlusu ve bakım alacaklısından binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir.

 İntifa hakkında tapu harcı ne kadardır?

- Bedelli intifa hakkı tesis ediliyorsa, emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden lehine intifa hakkı tanından    binde 15,

- Bedelsiz intifa hakkı tesis ediliyorsa taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3'ünden az olmamak üzere bildiren değer üzerinden binde 54 tapu harcı alınır.

 İpotek tesisinde tapu harcı ve damga vergisi oranı ne kadardır?
Akdin icrasından önce, ipotekle temin edilen borç miktarı üzerinden, Binde 3.6 tapu harcı ve Binde 7.5 oranında damga vergisi, toplan Binde 11.1 ipotek borçlusundan tahsil edilir.
Bankalar ve özel finans kuruluşlarınca kullandırılan krediler için tesis edilecek ipotekler harçtan ve damga vergisinden muaf tutulmuştur.      

 Vasiyet işlemlerinde tapu harç oranı ne kadardır?

İntikale konu emlakın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değerin
yüzde 0.9 (binde dokuz) oranında tapu harcı, intikali isteyenlerden tahsil edilir.

 Stopaj nedir? Oranı ne kadadır?

Şahıslara, derneklere, vakıflara ait mülklerin işyeri amaçlı kiraya verilmesinde kiracılar
tarafından brüt kira bedeli üzerinden kendilerinin ödeyecekleri kiraya mahsuben kiracılarca
kesilerek vergi dairesine yatırılan vergidir. Oranı % 20'dir.

 Stopaj?ın hesaplanmasında basit bir formül var mıdır?

Evet, eğer kira parası net olarak tespit edilmiş ise şahıslara ait mülklerin kiralanmasında net kira parası 0.80'e bölünmeli. Vakıf ve derneklere ait mülklerin işyeri amaçlı kiralanmasında da net kira parası 0.80'e bölünmeli, bu yolla bulunacak kira parası şahıslara ait mülklerde yüzde 20.5 oranı ile vakıf ve derneklere ait mülklerde de yüzde 20 oranı ile hesaplanmalıdır.

Kira parası brüt olarak hesaplanıyor ise kolayca stopaj nasıl hesap edilecektir?

Brüt kira parasının yüzde 20 oranı alınarak stopaj hesaplanmış olacaktır.

 Stopaj makbuzlarını kiracıdan almalı mıyım?

Evet, ödenen vergi stopajı mülk sahibinin ödeyeceği gelir vergisine mahsuben peşin vergi
niteliğindeki yıllık beyannameye bu makbuzları iliştirmek gerekmektedir.

 Anonim şirketin dükkanının Ayşe Hanım tarafından kiralanmasında stopaj var
mıdır?

Hayır stopaj yoktur.

 Kiralamalarda hangi hallerde katma değer vergisi uygulanır?

Şirketlere ait mülklerin kiralamasında katma değer vergisi (KDV) uygulanır.

 Şirketlere ait emlakların kiralamalarında KDV var mıdır?

Evet, kullanım amacı ne olursa olsun şirketlere ait mülklerin kiralanmasında KDV vardır.

 Kiralamalarda katma değer vergisi oranı ne kadardır?

Kiralamalarda kira parasına ilaveten yüzde 18 KDV, kiracıdan ayrıca tahsil edilir.

 Hem KDV hem stopaj bir arada olur mu?

Hayır, KDV uygulandığı hallerde stopaj olmaz yine stopaj ve uygulandığı zaman KDV
uygulanamaz.

 Emlak alım satımında ve kiralamasında başka vergiler de var mıdır?

Emlak alım satımında ve kiralanmasında emlak alım harçları, damga vergisi, gelir vergisi,
kurumlar vergisi, katma değer vergisi, emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi, çevre vergisi
gibi vergiler uygulanmaktadır.

 Anonim şirket bürosunu bir limited şirkete kiralarsa, KDV var mıdır?

Evet yüzde 18 oranında KDV vergisi kira parasına ilave edilecektir.

 Emlak vergisi oranı ne kadardır?

Arazide yüzde 0.1 (binde bir), konutta yüzde 0.1 (binde bir), işyerinde yüzde 0.5 (binde iki),
arsada yüzde 0.3 (binde üç), oranında hesaplanmaktadır. Bu oranlar Büyükşehir Belediye hudutları içerisinde geçerlidir.

 Emlak vergisi genel beyanı ne zamadır?

Emlak vergisi, her  4 yılda bir kez beyan edilir. Ancak hükümet bu kanunu yeniden düzenleme niyetindedir.

 Emlak vergisi ne zaman ödenir?

Emlak vergisinin 1'inci taksidi mart, nisan ve mayıs aylarında 2'inci taksidi kasım ayı içinde ödenir.

 Hisseli bir mülkün beyannamesini kim verecektir?

Hissedarlar müştereken, harhangi birisi de münferiden beyanname verebilir.

 Ali Akgün, 1996 yılının haziran ayında bir daire aldı, ne zaman beyanname verecektir.

1996 yılı aralık ayı sonuna kadar beyanname verebilir. Eğer bu işlem yılın son üç ayında gerçekleşmiş olsaydı, olayın olduğu tarihten itibaren 3'üncü ay içinde beyanname verecekti.

 Vergi muafiyeti ne zaman doğar?

Emlak vergisi beyannamesi yıllık hesaplanır. Bu nedenle yılın hangi zamanında alınır ise alınsın, o yıldan sadece satıcı sorumludur.

 Yeni alınan bir emlakın geçmiş yıllarda ödenmeyen vergisinden kim sorumludur?

Hem alıcı hem de satıcı birlikte sorumludur.

 Torunun konut ihtiyacı için dava açılabilir mi?

Kendisinin, eşi ya da çocuklarının ihtiyacı için tahliye davası açılabilir. Torunun ihtiyacı için dava açılamaz.

 "Emsal" nedir?

Örnek anlamına gelir. Bir arazi için imar durumu verilirken ya da değerlendirme yapılırken, emsali (benzeri) dikkate alınır. Örneğin: Emsali 3 kat gibi.

 Kat karşılığı verilen yerlerle ilgili yapılan sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

A?dan Z?ye inşaatın malzemelerinin marka ve sınıfını da belirtmek suretiyle, sözleşmelerde ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekir . İnşaatın iskan ruhsatlı olarak anahtar teslim süresi
gecikme halinde gecikmeden dolayı uygulanacak para cezasının miktarı net olarak belirlenmelidir. En önemlisi korokisi çizilmek suretiyle hangi bağımsız bölümlerin kime ait
olacağını sözleşmede belirtmek gerekir. Müteahhide yeterince güven oluşmamışsa, topraktan tapu yerine, inşaatın seviyelerine paralel olarak belirli bir pay vermek, en az riskli
olan davranıştır. Subasman seviyesine gelince bir miktar, kaba inşaatı bitince bir miktar iskan alınınca da kalan payının tapusunun verilmesi gibi. Kat karşılığı inşaatta, arsa sahibi
müteahhit ile yapacağı noter tasdikli sözleşmenin ana ve özel şartnamelerine dikkat etmelidir. Bu sözleşmede  şunlar bulunabilir:

İnşaatın başlama tarihi

İnşaatın bitiş tarihi

Kaç dairenin mal sahibine verileceği, vs.

Özel şartnameler

Gerekli makamlara müracaat durumları (TEK, İSKİ, vs.)

Ruhsat ücreti, vs.

 Bazı bölgelerde yüzde ile belirtilen inşaat izni ne anlama gelir?

Yüzde ile beliritilen inşaat izni, bir arazinin yüzde kaçında yapılanmaya izin verildiği, yani toplam arazinin yüzde kaçının kullanılacağı anlamına gelir. Bu yüzdeler imar planında belirtilir ve TAKS olarak geçer. TAKS : % 50 H= 12,50 Mt gibi.

TAKS: Taban alanı kat sayısı.

 Sit alanı ve dereceleri ne anlama geliyor?

Doğa veya kişi tarafından yaratılan bütünlüğü ve artistik, estetik, tarihsel, etnografik, bilimsel, edebi ya da efsanevi önemi nedeniyle korunması ve değerlendirilmesi gereken bütünler olarak tanımlanan sit alanları sahip oldukları özellikler göre sınıflandırılabilir. Sit çeşitleri: Doğal, tarihi, arkeolojik, kentsel. IEHC'ye göre sit alanları önem ve özelliğine göre gruplandırılmıştır. (IEHC: Avrupa Konseyi Kültürel İşbirliği Konseyi Mimarı Mirası Koruma Envanteri.)

1.derecede kentsel sit
2.derecede kentsel sit
3.derecede kentsel sit

1.derecede kentsel site kesin sit deniyor. Eski mimariye tam bir saygı gerektiren sit.
2.derecede kentsel sit Yükseklik, hacim, malzeme kısıtlamaları ile eski ve yeni arasında bütünlük sağlamayı öngören sitler.
3.derecede kentsel sit yeni gelişme ile eski kentin uyumlu gelişmesinin sağlanabileceği alanlar belirlenmiş.

 Kırsal kesimde arazi alırken nelere dikkat edilmeli?

Kırsal kesimde 3 tür arazi bulunur.

Köy tapulu

Tapu tahsisi belgeli

Hazine arazileri

En sağlıklısı köy tapulu olan arazileri almaktır. Yani şahıs tapulu arazilerde tapu tahsis belgeleri daha sonra belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine arazileri uzun yıllar sonra halktan geri alınabilir. Bir de şahıs tapulu arazilerde parselasyona ve hisseli arazilerde yüzde kaçının alındığına dikkat edilmelidir. Ayrıca alışveriş yaptığınız kişi yakından tanıdığınız biri dahi olsa, mutlaka gidip görün. Size yol kenarı diye tarif edilen bir yer, traktörün bile çıkmakta zorlandığı dağ başı olabilir.

 Arazinin yeri tam olarak nasıl tespit edilir?

Bu iş için en doğru yol tapu idaresidir. Bölgenin bağlı olduğu tapu idaresinden bir memur alarak, size tarif edilen ya da gördüğünüz arazi ile tapuda görülenin aynı olup olmadığını kontrol etmek mümkün.

 Ödeme nasıl yapılmalı?

Arazinin yer tespiti ve tapulu ile ilgili herhangi bir sorunun olup olmadığını açıklık kazanıncaya kadar, kesinlikle ödeme yapılmamalı.

 Orman köylerinde tapulu arazi bulmak mümkün mü?

Evet, orman köylerinde de tapulu arazi var. Ancak köylüler, genellikle birkaç dönümlük tapulu arazileri olmasına karşın 15-20 dönüm de orman idaresine air araziyi kullanabilir. Bu nedenle satılığa çıkarılan orman köylerindeki arazilerin tapudaki kaydı ile söylenen miktar arasında büyük fark çıkabilir. Örneğin aldığınız 20 dönüm arazinin sadece 5 dönümü tapulu, geriye kalanı ise orman idaresine ait olabilir. Bir şok yaşamamak için ön araştırma yapmaktan kaçınmayın.

 Kırsal kesimde yapılaşma nasıl gerçekleşiyor.

Kırsal kesimde imar izni genellikle yüzde 5'tir. 300-400 metrekarelik bir arazi ne ev yapmak için ne de ileride satmak için işinize yaramaz.

 Çiftlik evi için arazi kampanyaları nasıl yapılıyor?

Tümü değil ama bazı emlakçılar çiftlik evi arazisi diye büyük araziler alarak bunun 300-400 metrekarelik parsellere bölerek satıyor. Bu tür organizasyonlar içinde yer almak ileride sorun yaratabilir. Çünkü çiftlik evini bu büyüklükte bir araziye yapmak mantıklı değil. Zaten köy imarlı yerlerde 300-400 metrekarelik yerlere ancak 20-30 metrekare üzerine ev yapılabilir. Böyle bir ev çiftlik evinde çok barakayı andırır.

 Arazinin sahip ya da sahipleri hakkında nasıl araştırma yapılır?

Kırsal bölgede arazilerin önemli bir kısmı hisselidir. Hisse sahiplerinden bazıları arazinin bulunduğu yerde bulunmayabilir. Eğer araştırma yapmadan alacağınız arazi hisseli çıkarsa ve hisse sahiplerinden bazıları uzak bir yerde yerleşim halindeyse işiniz zor. Arazi sahiplerini bir araya getirmenin ötesinde, tüm hisse sahipleri satış konusunda hem fikir olmayabilir. Bu nedenle arazinin hisseli mi yoksa tek kişiye mi ait olduğunu araştırmak, sorunsuz bir alışveriş için her zaman tavsiye edilir. Mümkün olduğu kadar tek ya da az hisseli araziler üzerinde durmakta yarar var. Bir arazinin hisseli olup olmadığını tapu kayıtlarında bellidir. Bu konuyu tapuya giderek rahatlıkla açıklığa kavuşturabilirsiniz.

 Nerelerden arazi almamak gerekir?

Arazi alırken amaç çok önemli. Eğer mütevazı bir çiftlik evi sahibi olmak istiyorsanız, arazinin gelecekte çok fazla prim yapıp yapmayacağını ikinci plana atabilirsiniz. Bu noktada önemli olan aldığınız arazinin amacınıza uygun olup olmadığı. Yatırım için arazi alıyorsanız yörenin geleceği hakkında biraz araştırma yapmakta yarar var.

 Hangi bölgelerden arazi almak riskli?

Özellikle İstanbul bölgesi ve çevresinde, su kaynakları konusunda çok ciddi önlemler alınıyor. En küçük bir dere, ırmak ya da göl bile çok önemseniyor. Bu tür yerlerde kademeli olarak yapılaşma yasağı getiriliyor. Örneğin su kaynaklarına ilk 300 metre mesafede kesinlikle yapılaşma izni verilmiyor. 600 metre için çok sınırlı bir yapılaşma izni var. 900 metre mesafede de yine ikinci kademeye göre biraz daha fazla yapılaşma gerçekleşebiliyor. Fakat arazi yatırımcıları bütün bu sorunları yaşamamak için su kaynaklarından uzak durmalı.

 Kırsal kesimden arazi satanlar güvenilir mi?

Kırsal kesimde üç tür arazi alışverişi yapılıyor. Birincisi alıcı ile köylünün direkt olarak bir araya gelerek yaptıkları alışverişler. Belki  de en sağlıklı alışveriş şekli bu. İkinci satış türü yöresel emlakçılar tarafından yapılanı. Bölgeyi çok iyi bilen köylü ya da kasabalı emlakçılar, bölgeyi çok iyi tanıdıkları için önünüze pek çok alternatif sunulabilirler. Bu ikinci tür alışverişlerde eğer aracıyı yakından tanımıyorsanız, iyi bir fiyat araştırması yapmak gerekiyor. Üçüncü tür arazi satıcıları ise, bölge ile hiç ilgisi olmayan emlakçılar. Bunlar genellikle daha önceden aldıkları arazileri pazarlıyor. Her üç yöntem de güvenilir sayılabilir. Fakat hiç kuşkusuz en güvenli yol kendi yapacağınız araştırmalardır.

Herhangi bir bölgedeki gerçek arazi fiyatlarını nasıl öğrenebilirsiniz?

Herhangi bir bölgeye ilk gittiğinizde ya da çevreden kulaktan dolma alacağınız bilgiler çoğunlukla şişirilmiş fiyatlar olabilir. Örneğin dönümüne 300 milyon istenen bir arazinin reel değeri 70-80 milyon lira olabilir. Bu nedenle köylülerin kendi aralarında yaptıkları alışverişlerdeki fiyatları öğrenmeye çalışmak gerekiyor. Bölgedeki reel arazi fiyatları ancak bu şekilde öğrenilebilir. Tabii dışarıdan gelen bir kişiden istenen rakam, köylünün kendi arasında yaptığı alışverişlerden yüzde 10-15 kadar fazla olabilir. Örneğin köylüler kendi aralarında arazinin dönümünü 30 milyon liraya satıyorsa, bu bölgeden dönümü 35 hatta 40 milyon liraya kadar arazi almak, makul kabul edilebilir.

Yukarı Kaynak: Turyap Emlak Rehberi

Mülkiyet kaç çeşitlidir?

Mülkiyet iki çeşitlidir.
a-) Tekli mülkiyet (Müstakil mülkiyet)
b-) Ortak mülkiyet

 Ortak mülkiyet kaç çeşitlidir?

Ortak mülkiyet iki çeşitlidir.

a-) Müşterek mülkiyet ( Paylı Mülkiyet )
b-) İştirak halinde mülkiyet ( Elbirliği Mülkiyeti )

Müşterek mülkiyette ortakların hisse nispetleri bellidir. İştirak halinde mülkiyette ortakların hisse nispetleri belli değildir.

 Ortak mülkiyette hisse satışı mümkün müdür?

Müşterek mülkiyette hisse satışı mümkündür.

 Toprak tapusu nedir?

Toprak tapusu bir arazinin veya arsanın tapusu anlamını taşımakla birlikte hatalı olarak halk arasında "kat irtifakı tapusu" için kullanılmaktadır.

 Kat irtifakı nedir?

Bir arsanın üzerinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olarak yapılacak bir inşaatın proje tasdikinden sonra kat mülkiyetine geçişe esas olacak şekilde bağımsız bölümlerin tapu kütüğüne kaydı demektir.

 Kat mülkiyetine geçişi kimler talep edebilir?

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak hakkı sahiplerinden biri tarafından istenebilir.

 Yapının tamamlanması ne zaman gerçekleşebilir?

Yapının tamamlanması iskan izninin alınması ile gerçekleşebilir.

 Kat mülkiyeti tesisi için hangi belgeler gerekir?

Kat mülkiyetinin tesisi için şu belgeler gerekir.

a-) Ana gayrımenkulün, dış cepheler ve iç  taksimatı, bağımsız bölüm eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek sureti ile bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ana gayrımenkulün maliki bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu, belediyece tasdik olunan proje veya çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet ile yapı kullanma belgesi.

b-) Ana gayrımenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren en az 13X18 ebadında belediyece tasdikli fotoğraf.

c-) Bağımsız bölümlerin kullanış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28.maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran valilik veya malikleri tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

d-) Dilekçe ve arsa paylarını gösterir liste.

 Bağımsız bölümlere arsa payları hangi ölçülerde verilir?

Bağımsız bölümlere arsa payları, rayiç değeri ile orantılı olarak verilir.

 Bir gayrımenkulün kullanma hakkı ayrılabilir mi?

Evet, kullanma hakkı daha geniş bir ifade ile istifade hakkı ayrılabilir. Buna "intifa hakkı" denir.

İntifa hakkı sahibi bu hakkını devredebilir mi?

İntifa hakkı, ölene kadar yararlanma imkanı tanır. Ancak intifa hakkı sahibi bu hakkını bir başkasına devredemez.

İntifa hakkı miras olarak kalır mı?

İntifa hakkı miras olarak kalmaz. İntifa hakkı, hak sahibinin ölümü ile son bulur. İntifa hakkı, kuru mülkiyet sahibine geri döner.

İntifa hakkı sahibinin hakları nelerdir?

İntifa hakkı sahibi, gayrımenkulün mülkiyetinin veya intifa hakkı devri dışında her türlü istifade hakkına sahiptir.

Kuru mülkiyet sahibinin hakları nelerdir?

Kuru mülkiyet sahibinin gayrımenkulden istifade hakkı yoktur. Ancak kuru mülkiyet olarak ve intifa hakkı devam etmek kaydı ile gayrımenkulün satışı mümkündür.

İntifa hakkının süresi sınırlandırılabilir mi?

Evet, intifa hakkı tesis edilirken belirli bir süre ile sınırlandırılabilir.

İntifa hakkı nasıl tesis edilir?

İntifa hakkı tesisi tapu siciline tescil sureti ile tapu müdürlüğünde yapılır.

İntifa hakkı tesis edilirken, harç ödenir mi?

Evet ödenir. Gayrımenkulün satışı için ödenmesi gereken harcın 2/3'ü nispetinde harç ödenir.

Şuf'a hakkı nedir?

Bir taşınmazın hissedarı, payını diğer paydaşlardan hariç üçüncü kişilere satarsa paydaşlara tanınan "öncelikle alım" hakkıdır.

Önalım (şuf'a) hakkının kullanma süresi nedir?

Tapuda satışın yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay, her halde 10 yıl geçince bu hak kullanılamaz.

İpotek nedir?

Halen mevcut veya ileride mevcut olacak veya doğması muhtemel olan herhangi bir alacağın temini için gayrımenkulun teminat olarak gösterilmesidir.

Gayrımenkul satışlarında karşılanmayan kısım için ne yapılmalıdır?

Satış bedelinin karşılanmayan kısmı için kanuni ipotek tesis edilmelidir.

Kanuni ipoteğin sınırı nedir?

Satış bedeli ile sınırlıdır.

İpotek harcı ne kadardır?

İpotek bedeli üzerinden binde 3.6 tapu harcı ile binde 7.5 oranında damga vergisi ipotek borçlusundan alınır.

İpotek bedeli ödendiği halde alacaklısı tapudan ipoteği sildirmezse ne yapılabilir?

Mahkemeye müracaatla ödediği ispatlanır, terkini yolunda karar alınır.

Hacizli mal satılabilir mi?

Üzerindeki hacizle ve ipotekle yükümlü olarak alan kişi kabul ederse satılabilir.

Mahkemelerce konulan tedbir-ihtiyati tedbire konu mal satılabilir mi?

Tedbirli bir gayrımankul hiçbir suretle satılamaz.

Satın alınan taşınmazda kiracı varsa, alan kişi bunu çıkarabilir mi?

Alanın ihtiyacı varsa veya gayrımenkulü esaslı olarak tamir ve tadil edecekse çıkarma imkanı vardır.

Bu hak ne zaman doğar?

Önceki mal sahibi ile yapılan sözleşmenin sona ermesi ile.

Önceki mal sahibi ile yapılan sözleşmenin bitimine altı aydan fazla zaman varsa ne yapılmalı?

Aldıktan itibaren 30 gün içinde kiracının elinde olacak şekilde noterden ihtar çekmeli, bu yere ihtiyacı olduğu belirtilmeli. Bu durumda 6 aydan itibaren de dava açılabilir.

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi, usulü nedir?

Edilebilir. Kira sözleşmesi tapuda veya noterde mal sahibi huzurunda imzalanmalı. Hususi şartlara, kiracının bu sözleşmeyi tapuya şerh verebileceği yetkisi konulmalı.

Tapuya şerhin faydası nedir?

Gayrımenkul el değiştirirse bile şerh süresi boyunca kiracıya kiraları düzgün ödediği sürece yeni malik çıkaramaz.

6570 sayılı gayrımenkul kiraları hakkındaki yasa nedir?

Belediye sınırları içindeki üstü kapalı yerlerin kiralanmasını düzenleyen yasadır.

Bu yasaya göre başlıca tahliye nedenleri nelerdir?

a-) İhtiyaç
b-) Yazılı tahliye taahhüdü
c-) İki haklı ihtar
d-) Temerrüt
e-) Esaslı surette tamir ve tadilat ile yeniden inşa
f-) Sözleşmeye aykırılık
g-) Konutlar için kiracının aynı şehir belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir gayrımenkul olması.

Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?

Kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için.

Yazılı tahliye taahhüdü nasıl olmalıdır?

Noterden ya da adi yazılı olmalıdır.

Belirtilen günde kiracı çıkmazsa ne yapılmalı?

Otuz gün geçirmeden kiracı aleyhine icra takibi yapılmalıdır.

Kiracı kiracısı bulunduğu yeri başkasına kiraya verebilir mi?

Sözleşmede bu konuda özel olarak yasak getirilmemişse başkasına kiraya verilebilir.

Kiracı kiraladığı yeri kötü kullanırsa ne yapmalı?

Kötü kullanıma son vermesi yolunda ihtar çekilir. Düzelmezse tahliyesi için dava açılır.

Vasiyet nedir?

Bir kimsenin çocukları, eşi, kardeşleri veya ana babasının saklı paylarına dokunulması şartıyla kendi mal varlığı üzerinden yaptığı ölüme bağlı tasarrufa denir.

Vasiyette bulunabilme şartları nedir?

15 yaşını doldurmuş olmak ve temyiz kudretine sahip olmak gerekir.

Vasiyetnamenin şekli şartı nedir?

Vasiyetname resmi şekilde ve iki tanık huzurunda düzenlenebilir. Baştan sona kadar vasiyette bulunanın kendi el yazısıyla hazırlanmış olan ve üzerinde vasiyetnamenin yapıldığı yıl, ay ve gün bulunan adi yazılı vasiyetname de geçerlidir. Miras bırakan, ölüm tehlikesi, ulaşımın kesilmesi, hastalık, savaş gibi olağanüstü durumlar yüzünden resmi veya el yazılı vasiyetname yapamıyorsa sözlü vasiyet yapabilir. Bu durumda vasiyetini eşi, üst soy ve alt soy kan hısımları, kardeşleri ve bu kişilerin eşleri, fiil ehliyeti bulunmayanlar ile kamu hizmetlerinden yasaklı olmayan iki tanığa anlatır. Onlar da vasiyet edenin bu beyanına uygun bir vasiyetname yazma veya yazdırma görevini üstlenirler.

Vasiyette bulunulmayacak saklı pay oranları nedir?

Alt soy için yasal miras payının yarısı dışındakini,

Ana ve babadan her biri için yasal miras payının sekizde biri dışındakini,

Kardeşlerden her biri için yasal miras payının sekizde biri dışındakini,

Sağ kalan eş için alt soy veya ana ve baba zümresiyle birlikte mirasçı olması halinde yasal miras payının tamamı, diğer hallerde yasal miras payının dörtte üçü dışındakini,

Hiçbir mirasçı yoksa miras bırakan mirasın tamamını vasiyet edebilir.

Satış vaadi nedir?

Bir taşınmazın satışının vaadini içeren ve noterde düzenlenen sözleşmedir.

Satış vaadinde dava açma süresi ne kadardır?

Beş yıllık süre ile sınırlıdır. Satış vaadi mülkiyeti nakletmez. Vaade dayanarak devir yapılmazsa, 5 yıl içinde mahkemeden bunu talep etmek gerekir.

Devre mülk hakkı ne demektir.
Mesken olarak kullanılmaya elverişli yapılmış bir yapı veya bağımsız bölümün, ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak (yararlanma) hakkı olarak kurulmasıdır.

Kat mülkiyeti nedir?

Yapı kullanma izni alınan gayrımenkulün bağımsız bölümlerinin cins, değer ve arsa paylarının tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Ana gayrımenkulün kat mülkiyetine dönüştürülmesi için gayrımenkulün maliki veya bütün hissedarlarının bir dilekçe ile tapu müdürlüklerine başvurması gerekir. Bu başvuru üzerine ana gayrımankulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki "mülkiyet" hanesine "Bu gayrımenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiş" ibaresi yazılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm tapu kütüğüne tescil edilir.

Kat mülkiyeti kullanma izni alınmış olan gayrımenkullarde kat irtifakı ise henüz yapı yapılmamış ve yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kurulur. Ancak bunun için ruhsat alınmış olması şarttır.

Dış cephe boyanması ruhsata tabi midir?

Doğrama döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması, taşıyıcı unsuru etkilenmeyen diğer tadilatlar da ruhsata tabi değildir.

Binadaki taşıyıcı sistemi değiştirmeden tadilat yapılabilir mi?

Binadaki taşıyıcı sistemi değiştirmeden tadilat yapılabilir. Yapılacak tadilatlar, (oda birleştirmeler veya büyük bir odanın bölünmesi gibi) ruhsata tabi değildir. Ancak bu tür bir tadilatla bağımsız bölümün niteliği değiştirilemez. (Bir dairenin bütün iç
duvarlarını kaldırarak büroya dönüştürme gibi).

Köylerde yaptırılacak inşaatlar ruhsata tabi midir?

Belediye ve mücavir alanların dışında kalan köylerde, sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların yaptıracağı inşaatlar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmaz. Ancak muhtarlıktan izin alınması zorunludur.

İmar Kanunu'nun 18'inci maddesindeki arazi ve arsa düzenlenmesi nasıl yapılır?

Yürürlükteki 3194 sayılı İmar Kanunu'nun en önemli maddelerinden olan 18'inci maddenin açıklamasında bir hataya düşmemek için bu maddeyi olduğu gibi buraya almakta yarar vardır.

Madde 18:

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri, malikleri veya diğer hak sahipleri aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya  ve res?en tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları  karşılığında ?düzenleme ortaklık payı? olarak düşülebilir. Ancak,  bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.

(Değişik fıkra: 03/12/2003-5006 S.K./1. md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenleye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığı?na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.

Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.

Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat  hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parelerle plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

Kıyı Kanunu'nun kapsamı nedir?

Kıyı Kanunu deniz, tabii ve suni göller ve akarsu kıyıları ile bu yerlerin etkisinde olan ve devamı netliğinde bulunan sahil şeritlerinin doğal ve kültürel özelliklerini koruyarak buralara ait düzenlemeleri ve yapılaşma koşullarını kamu yararını gözeterek düzenlemeye ait esasları kapsar.

Hisseli arazi satılabilir mi?

İmar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacı ile arsa ve parselleri hisselere ayırma, özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Ancak hukuken mahsurlu olmakla birlikte hisseli arazi satılabilir.

Hisseli parsele inşaat yapılabilir mi?

Mevzuat yönünden inşaat yapılmasında sakınca olmayan yerlerdeki hisseli parsellerde inşaat yapılabilir. Ancak bunun için bütün hissedarlar tarafından yapılacak inşaata muvafakat ettiklerine dair noterden düzenlenen muvafakatnamenin belediye veya valiliğe verilmesi gerekir.

İMAR MEVZUATI

BELEDİYE İMAR İŞLEMLERİ

Kadastro parseli nedir?

Kadastrosu yapılmış olan yerlerde bir kadastro adası içinde bulunan mülkiyeti tescil edilmiş parsele "kadastro parseli" denir.

İmar parseli nedir?

İmar planı yapılmış olan yerlerde, imar planına göre oluşturulmuş olan imar adaları içerisinde kalan kadastro parsellerinin imar kanunu, imar planı ve yönetmeliği esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.

Aralarında ne fark vardır?

İmar parselinin oluşması, imar planının yapılmış olması şartına bağlıdır. Yeni imar planına göre oluşur. Bir kadastro parseli imar parseline dönüştüğünde, aynı büyüklüğünü muhafaza edebileceği gibi, imar planı gereği bazen kesintiler uğrayarak (yol, yeşil alan vs. gibi) alanı küçülür. Örneğin 1000 m2'lik bir kadastro parseli, 750 m2'lik imar parseline dönüşür.

Nazım imar planı nedir?

Üst plan karalarına uygun olarak 1/5000 ölçekli halihazır haritalar üzerine kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme, yön ve büyüklükleri ile ilkelerini ulaşım sistemlerini gösteren 1/1000 ölçekli imar planlarının hazırlanmasına esas olan ve raporu ile beraber bir bütün olan plandır.

Uygulama imar planı nedir?

Nazım imar planlarına uygun olarak genellikle 1/1000, bazen 1/500 ölçekli tasdikli halihazır haritalar üzerine kadastral durumu işlenmiş olarak, nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olarak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır. Bir bölgenin 1/1000 ölçekli uygulama imar planının tasdiklenerek yürürlüğe girmesi, o bölgede imar faaliyetlerinin yürütülmesinde bir eksikliğin kalmadığı anlamında değerlendirilebilir.

Mücavir alan nedir, hangi alanları kapsar?

Mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyetine verilmiş olan alanlardır. Mücavir alanlar şöyle belirlenir:

Mücavir alana alınması istenen sınırlar Belediye Meclisi ve İl İdare Kurulu kararıyla belirlenir. Bu karar vilayetlerce bakanlığa gönderilir. Bakanlık bunları inceleyerek aynen veya değiştirerek tasdik etmeye veya değiştirilmek üzere iade etmeye yetkilidir.

Yapı nedir?

Karada veya suda daimi veya geçici olarak yapılan yer altı ve yerüstü inşaatlarını içine alan sabit veya müteharrik tesislerdir. (Köprü, tünel, mendirek, çeşme vs.)

Bina nedir?

Üstü örtülü ve insanların içinde çeşitli amaçlarla barınabileceği, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.

İmar planı nedir? Kaç yıl süreyle yapılır?

Bir bölgede imar uygulamasının yapılabilmesi için gerekli olan nazım imar planı (1/5000) ve uygulama imar planından (1/1000, 1/500) meydana gelen çalışmalardır. İmar planlarının süresi yoktur. Bir bölgenin mevcut imar planında tadilat yapıldığı veya yeni bir imar planı yapıldığı takdirde, yeni planın yürürlüğe  girmesiyle birlikte önceki plan süresini tamamlamış olur ve yürürlükten kalkar.

İmar durumu nedir?

İlgilisinin talebi üzerine parsel bazında düzenlenen ve o parselde inşaat yapılıp yapılmayacağını, yapılabilecekse hangi şartlarla (büyüklük, yükseklik, bahçe mesafeleri vs.) yapılabileceğini tanımlamak amacıyla düzenlenen belgelerdir.

İmar durumu alabilmek için gerekli belgeler nelerdir ve müracaat nasıl yapılır?

İmar durumu talep edildiği belirtilen dilekçeye, tapu ve çap eklenerek ilgilinin bu müracaatı yapabilmesi için ilgili parselin malik veya hissedarı olmak şarttır.

Yapı ruhsatiyesi nasıl alınır?

Yapı ruhsatiyesi almak için belediye veya valiliklere (Bayındırlık Müdürlükleri) parsel sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye şunlar eklenir;
a-) Tapu
b-) İmar durumu
c-) İnşaat istikamet rölevesi
d-) Gerekliyse kotlu kroki
e-) Mimari proje
f-) Statik proje
g-) Elektrik tesisat projesi

Cephe hattı nedir?

Bir parselde yapılacak yapının yola olan cephesinin yoldan hangi mesafede olacağının imar planı ile belirlenmesidir. Cephe hattından önde yapı yapılmaz.

İrtifak hakkı nedir?

İmar planlarının uygulanması sırasında bir gayrımenkulü kamulaştırmadan o yerin belirli saha, yükseklik ve derinliğindeki kamu yararına kullanma hakkı tesis edilmesidir. (Enerji hattı, telefon, su ve kanalizasyon hattı vs.)

İfraz ve tevhid nedir? Şartları nelerdir?

İmar planları tamamlanmış olan yerlerde, plan şartlarına uygun olmak koşuluyla bir parselin birden fazla parsele dönüştürülmesine ifraz (ayırma) işlemi denir. Tek başına inşaat yapılması mümkün olmayan veya imar planı gereği birleştirilmesi gerektiği belirtilen veya daha uygun inşaat şartları elde etmek amacıyla birden fazla parselin birleştirmesine tevhid (birleştirme) işlemi denir. İfraz ve tevhid işleminin yapılabilmesi için imar planının olması şarttır. Bir parselin ifraz veya tevhid edilip edilmeyeceğine ilişkin kararı belediye encümenleri alır.

Parselasyon nedir?

Büyük bir parselin, imar planı şartlarına uygun olarak birden fazla imar parseline dönüştürülmesi işlemine parselasyon denir. Parselasyon işlemleri belediye encümenlerince tetkik edilerek sonuçlandırılır.

Ruhsat müddeti nedir?

Ruhsat müddeti 5 yıldır. Ancak ruhsat alındığı tarihten itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmadığı takdirde veya başlanıp da beş yıl içinde inşaat bitirilmediği takdirde, ruhsat hükümsüz sayılır.

Yapının tescilli eski eser olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Uygulama imar planlarının hazırlanması sırasında, eski eser özelliği gösteren yapılar parsel bazında imar planlarına işlenir. Ancak bunlardan hangilerinin korunması gerekli eski eser olup olmadığına, binaya ilişkin resmi ve rölöve projelerini inceleyerek Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kuralları karar verir. Belediyeler bu kararlara uymak zorundadır.

Rölöve projesi, restitüsyon projesi ve restorasyon projesi nedir?

Rölöve projesi : Mevcut bir yapının yerinde alınan ölçülerle mevcut durumunu ortaya koyan proje.

Restitüsyon projesi : Tamamen ve kısmen yok olmuş olan bir yapının eldeki kaynaklara göre (fotoğraf, yapı kalıntısı vs.) eski haline göre projelendirilmesi.

Restorasyon projesi : Eski eser bir yapıyı ilk durumuna getirmesi amacı ile daha önce hazırlanan rölöve projesinden de yararlanarak hazırlanan yenileme projesi.

Eski eser olan yapıya inşaat ruhsatı nasıl alınır?

Öncelikle eski eser yapının hangi grupta yer aldığının belirlenebilmesi için hazırlanan rölöve projesinin maliklerince Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'na iletilmesi gerekir. İletilen bu rölöve projesi ve belgeler incelenerek binanın grup tespiti yapılır. Grup tespiti yapılan binanın tapu kütüğünün beyanlar hanesine bu bilgi kaydedilir. Grup tespiti yapılmamış binaların onarım ve yapı esasları belirlenemez ve belediyelerce yapı ruhsatı verilemez. Grup tespiti yapılmış olan eski eser binalar için hazırlanan restorasyonda ruhsat alınmak üzere belediyelere başvurulur. Belediyeler, eski eser parselinde ek veya eklenti  suretiyle yapılacak veya yeni inşa edilecek yapılara ait bölge kurulunca verilen kararlarda veya onaylanmış eski eser projelerinde değişiklik yapamazlar. Ancak inşa edilecek yapının fen ve sağlık şartlarının mevzuata uygunluğunu kontrol ederler.

Yapı kullanma izni nedir?

Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının kullanılması mümkündür. Belli kısımları tamamlandığında bu kısımların kullanılabilmesi için inşaat ruhsatı veren belediye veya valilikler mal sahiplerinin başvurusu üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu fen ve sağlık bakımından kullanılmasında mahsur olmadığını tespit ederler. Bir eksiklik bulunmadığı takdirde, yapıya kullanma izni verilir. Belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin başvurularını en geç otuz gün içinde neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. İnşaatın bitme günü, kullanılma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni olmayan yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılmaz.

İmar Planı hangi merciler tarafından onaylanır ve itiraz süresi nedir?

İmar planları,

a-)Nazım imar planı 1/5000

b-) Uygulama imar planı 1/1000 - 1/500 ölçekli planlardır. Belediye sınırları içindeki yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyece yapılır veya yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazları ve planları belediye meclisi 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik (Bayındırlık Müdürlüğü) veya ilgilisince yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren bir ay süreyle ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır. 3030 sayılı kanun kapsamındaki belediyelerde nazım imar planları yapmaya yaptırmaya ve onaylamaya büyükşehir belediyeleri, uygulama imar planları yapmaya, yaptırmaya ve onaylamaya ise ilçe belediyeleri yetkilidir.

Belediye sınırları ile mücavir alan sınırları dışında kalan bölgelerde inşaat izni hangi merciler tarafından verilir?

Bu bölgelerdeki yapı ruhsatları ve yapı kullanma izinleri, valiliklere bağlı bayındırlık müdürlüklerince verilir. İmar Kanununun 9. maddesine göre bazı özel durumlarda Bayındırlık ve iskan Bakanlığı da İmar Planları hazırlayabilir.

Mevzi imar planı nedir?

İmar planı yapılacak bölgenin tamamının planlanmasının henüz yapılmadığı hallerde veya nazım imar planı yapılmış olup da henüz uygulama imar planının yapılmadığı yerlerde, ilgilisinin müracaatı ve belediye veya valiliğin uygun görmesi ile planlanacak bölgede kısmi olarak yapılan imar planlarıdır. Yapılmaları ve onaylanmaları aynen imar planlarının şartlarına tabidir. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.

Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de taşınmaz mal edinmeleri, 19.7.03 tarih ve 25173 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan kararla düzenlenmiştir. Buna göre, yapılan değişiklikle, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliği sahip ticaret şirketlerinin Ülkemizde taşınmaz mal edinimleri farklı esaslara bağlanmıştır. Bu esasları özetleyen Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin yeni hali aşağıdaki şekli almıştır:

"Karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde taşınmaz edinebilirler. Karşılıklılık ilkesinin uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına veya yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına veya ticaret şirketlerine de tanınması esastır.

Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olmayan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla edindikleri taşınmazlar ile kanuni kısıtlamalara tabi alanlardaki taşınmazlar, intikal işlemleri yapılarak tasfiye edilir ve bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi Bakanlar Kurulunun iznine tabidir. Kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için bu hüküm uygulanmaz. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, kanuni miras dışında ölüme bağlı tasarruflar yoluyla otuz hektardan fazla taşınmaz edinebilmesi de Bakanlar Kurulunun iznine bağlıdır. İzin verilmez ise, fazla miktar tasfiye edilerek bedele çevrilir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine, taşınmaz üzerinde sınırlı aynı hak tesis edilmesi halinde karşılıklılık şartı aranmaz.

Kamu yararı ve ülke güvenliği bakımından, bu maddenin uygulanmayacağı yerleri belirlemeye Bakanlar Kurulu yetkilidir."

Karşılıklılık

Karşılıklılık ilkesinin varlığı, önemli bir etkene bağlıdır: kanuni düzenlemenin yanında bunun fiilen de uygulanabilir olmasına.

Buna göre, yabancı bir ülke vatandaşının ya da ticaret şirketinin Ülkemizde taşınmaz mal edinmesi, T.C. vatandaşlarının ve ticaret şirketlerinin de o ülkede taşınmaz mal edinmesine, kanun ile hak tanınmış olmasına ve bu hakkın da fiilen uygulanabilmesine bağlıdır.

Yeni düzenlemede, karşılıklılığın yasal ve fiili olmasının yanında, birebir uygulanması yerine hakların karşılıklı olarak tanınması esası getirilmiştir. Yani, uygulamaların karşılıklılığı için, yabancı devletin kendi vatandaşlarına ve kendi kanunlarınca kurulan ticaret şirketlerine tanıdığı hakları, T.C. vatandaşlarına ve ticaret şirketlerine de tanıması gerekmektedir.

Karşılıklılık ilkesinin istisnaları

Bu ilkeye, gerçek kişiler kapsamında getirilen istisnalar şöyledir:

1) Vatansızlar, hiçbir devlet uyruğuna sahip olmadıklarından, karşılıklılığın belirleneceği bir denge de söz konusu değildir. Bu yüzden, vatansızlar için bu şart aranmaz.

2) Mültecilerin Hukuki Durumuna Dair Sözleşme'ye göre, mülteciler sığındıkları ülkede üç yıl ikamet ettikten sonra karşılıklılık şartından muaf olurlar. 28.7.1951 tarihli bu Sözleşmeyi 26.8.1961'de Türkiye de onayladığı için, Türkiye'de bulunan mülteciler de bu hüküm kapsamında olup muafiyet için, durumlarını resmi belge ile kanıtlamaları yetmektedir.

3) Türkiye'de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı gerçek ve tüzel kişiler, Turizm Teşvik Kanunu gereği, Karşılıklılık koşulu aranmadan ve yabancılar için getirilen yasal kısıtlamalara tabi tutulmadan turizm bölge ve merkezlerinde taşınmaz mal edinebilirler.

Kanuni kısıtlayıcı hükümlere uymak

Yabancı gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmeleri için bir ikinci koşul daha vardır: kanunla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uymak.

İlgili hükümler şöyle:

1) Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mallar, yabancı gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, devredilemez ve kiralanamaz.

2) Yabancı gerçek kişiler, ülkemizde 30 hektardan fazla taşınmaz mal edinemez; bu miktardan fazlasına ancak Bakanlar Kurulu Kararı ile sahip olabilir. Kanuni miras yoluyla edinilen taşınmazlar, bu hükme tabi değildir.

442 sayılı Köy Kanununun 87. maddesi yeni düzenleme ile kaldırıldığından yabancı gerçek kişilerin köylerde taşınmaz mal edinmeleri artık mümkün hale gelmiştir.

Yabancı Tüzel Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı gerçek kişilerde olduğu gibi yabancı ticaret şirketlerinde de karşılıklı olmak ve kanuni sınırlamalara uymak şartları vardır. Yabancı bir devlet ile ülkemiz arasında ticaret şirketleri yönünden karşılıklılığın bulunup bulunmadığı Dışişleri Bakanlığı'na sorularak belirlenmektedir.

Kanuni sınırlamalar açısından yabancı gerçek kişiler için geçerli olan kurallar yabancı ticaret şirketleri açısından da geçerlidir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler lehine bir sınırlı ayni hak tesis edileceği sırada karşılıklılık şartının aranmayacağı kuralı yabancı ticaret şirketleri için de getirilmiştir.

Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinmeleri

Yabancı sermayeli şirket ifadesi çoğu zaman yabancı şirket ifadesi ile karıştırılmaktadır. Yabancı sermayeli şirketler, Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre Türkiye'de kurulur ve Türk Ticaret Siciline kaydedilirler. Yani, bu şirketler Türkiye Cumhuriyeti hukuk kurallarına tabi şirketlerdir. Sadece sermayelerinin tamamı veya bir kısmı yabancı gerçek veya tüzel kişilere aittir. Hissedarlarının yabancı kişiler olması şirketi yabancı tüzel kişi statüsüne sokmaz çünkü şirketin uyruğu ile hissedarlarının uyrukları farklı konulardır.

4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ile, yabancı yatırımcılar yerli yatırımcılarla eşit muameleye tabi tutulmuş; yatırım izni, şirket kuruluş izni gibi izin ve onaylar kaldırılmış; yabancı yatırımcıların Ülkemizde kurdukları veya iştirak ettikleri tüzel kişiliğe sahip şirketlerin, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının edinimine açık olan bölgelerde taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinmeleri serbest bırakılmıştır.

Yabancı sermayeli şirketler, ilgili mevzuat uyarınca, kuruluş yeri ve idare merkezi esasına göre yabancı sermayeli Türkiye Cumhuriyeti şirketleri sayılmaktadır. Bu yüzden de, yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz mal edinimleri ve tapu siciline yönelik diğer talepleri, Türk Ticaret Kanununa göre kurulan şirketler ile aynı usul ve esaslara tabi olarak ticaret sicil memurlukları tarafından verilen ve şirketin taşınmaz mal edinme yetkisini ve yetkilisini gösterir yetki belgeleri değerlendirilmek suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerince sonuçlandırılır.

Transfer

Yabancılar, gerek döviz bozdurmak suretiyle satın aldıkları gerekse döviz bozdurmaksızın sahip oldukları taşınmaz mal ve ayni hakların gelirleri ve satış bedellerini bankalar ve özel finans kurumları yolu ile transfer ettirmekte serbesttir.

Başvuruların Yapılacağı Yetkili Yönetim

Taşınmaz mal edinmek isteyen veya mülkiyetten ayrı ayni haklardan yararlanmak isteyen yabancı kişiler başvurularını, taşınmaz malın bulunduğu yerin Tapu Sicil Müdürlüğüne yapmalıdır.

Başvurular için gerekli belgeler

Başvurular için gerekli belgeler bakımından yabancılarla Türk vatandaşları arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır. Ancak, yabancı uyruklu vatandaşların tapu işlemleri sırasında yanlarında tercüman bulundurmaları gereği vardır.

1) Gerçek kişiler açısından

a. Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
b. Uyruğunda bulunduğu ülkenin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf,
c. İstemde bulunan kişi vekil ise, temsile ilişkin vekaletname ile temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi ve vesikalık fotoğraf. Alıcılar açısından bizzat işleme katılmayanlar varsa, onları temsil eden temsilcilerin fotoğraflı kimlik belgeleri, vesikalık fotoğrafları ve temsilciliklerine ilişkin belgeler.

2) Tüzel kişiler açısından

a. 4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanununa göre kurulan şirketler Ticaret Sicil Memurluğundan alacakları yetki belgelerini, imza sirkülerini ve buna dayanılarak yetkili kılınan kişiye verilen vekaletnameyi,
b. Yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan yabancı ticaret şirketleri için kuruldukları ülkenin kendi mevzuatınca ilgili makamlarından alacakları yetki belgesi yerine geçen bir belgeyi ibraz etmeleri gerekmektedir.

Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken harç ve vergiler açısından yabancı uyruklu kişiler ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları arasında hiç bir fark yoktur.

Ancak, ülkemizde taşınmaz mal edinmek isteyen yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin edinmek istedikleri taşınmaz malların Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri dışında kalıp kalmadığının saptanabilmesi için yetkili askeri makama sorulurken, taşınmazın bulunduğu yerin 1/25000 ölçekli haritada işaretlenmesi gerekmektedir. Bunun için araziye gidilmesi gerekiyorsa "parselin yerinde gösterilmesiÓ işlemine göre döner sermaye hizmet bedeli alınmaktadır.

Kaynak: www.tkgm.gov.tr şeklindeki Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü web sayfasındaki Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi adlı dosyadan 03.01.2005 tarihinde alınan bilgiler ışığında hazırlanmıştır.